中国教育在线

　　主持人：各位网友大家好，这里是中国教育在线嘉宾聊天室。那么我们本期谈论的话题就是与房子有关的问题，因为现在的房价是越来越高，迫使很多人们开始租房子，但是租房子又涉及到租房合同法律法规的问题。所以今天我们请来的两位老师坐在中间的这位是张洋，张老师，张老师您好。

　　张洋：你好，主持人。

　　主持人：坐在旁边的这位是王晨王律师，王律师您好。

　　王晨：大家好。

　　主持人：首先给二位一个案例，让两位解读一下，我先把案例念一下。

　　甲由于自家房子拆迁需要租房过渡，遂于2009年1月1日起，与乙达成口头约定，甲承租乙的一套房子，租期为2年，租金一次付清，交付租金后即可入住。洽谈过程中，乙告诉甲房屋的下水系统不太好，为了尽快入住，甲对此未置可否。

　　入住后不久，厨房的下水道发生堵塞情况，故甲要求乙进行维修，乙坚称在订立合同时已对该问题提前作了告知，而甲当时并无异议，仍同意承租，故现在乙不应承担维修义务，于是，甲自己找到家政公司进行维修。

　　2009年8月，乙由于自己经营的公司资金周转出现困难，遂决定将房屋出卖。于2009年8月8日，乙与丙签订了房屋买卖合同，8月9日，甲通知乙于10天内搬离房屋。

　　那么这个案例当中，甲与乙之间的租赁合同未采用书面形式，是否生效，理由是什么？张老师，您能不能先解读一下？

　　张洋：那么我先说一下，那么对于租赁合同它的这种形式我们发条上有规定，说这个租赁合同  应当采用这种书面形式，那么可能有很多学生就考虑到了，那是不是意味着如果不采用书面形式，那么意味着我合同不成立或者不生效？那么在这一点上请同学们一定注意，虽然我这个租赁合同我没有采用书面形式，我们这种口头约定，我们题目也交代了，虽然是口头的形式，它同样是合同成立并生效的，只不过是对于它这个租赁期限是有的影响的，虽然我们口头约定可能说是一年两年或者十年，二十年那么这种都可以，但是不管你约定内容是什么，那么合同它最终成立的是不定期的租赁合同，那么这是第一点关于租赁期限的问题。

　　主持人：还有甲和乙是否享有解除权。

　　张洋：那么关于解除权问题，在我们司法考试里面会经常涉及到，不仅仅我们租赁合同里面有解除权，那么15种有名合同里面都会涉及到这个解除权的这个问题。

　　那么在我们这道题目里，甲和乙双方当事人出租人还有承租人双方都是享有解除权的，为什么？因为我们《合同法》里面规定了，对于这种不定期的租赁合同，那么出租人和承租人双方都有一个解除权，那么他们可以随时通知对方我解除合同，只不过出租人如果想要行使这个解除权的话，他有一个提前通知的义务，也就是说提前告知承租人我这个房子我不想出租给你了，我要解除这个租赁合同，那么提前通知义务，这道题里面就是双方都有解除权。

　　王晨：就是权利本身是有的，但是它有程序上的一个要求。

　　主持人：刚才我们在案例提到了，是因为房子下水系统有问题，发生堵塞情况，那下水系统的维修该由谁承担？

　　张洋：在现实生活中也会出现，那么对于司法考试里面也会出现这种题目，那么我们司法考试题目可以是说有两个最基本的要求，一个就是要符合法律的规定，那么另一个就是要和现实生活比较贴近。那么我们说现实生活中这种房屋租赁经常出现，那么对于房子入住之后不可避免是会有这样那样房屋的质量问题，那么这种情况下究竟谁来维修？很显然这种维修的义务是应当由出租人来承担。那么由于利益的驱使，一般情况下来说，出租人不会是非常心甘情愿地说这个维修义务我来承担吧，那么可能是需要承租人威逼利诱之下他可能还不去修，那这种情况下怎么办？那承租人就说了，那好吧，你不去修我就这么坏着，这个下水系统不好，然后我们就来个水漫金山寺行不行？肯定是不行的，对吧？那么这种情况下，出租人不修没关系，怎么样？我承租人自己来修，那么肯定会有费用，对不对？费用没关系留着找谁，来找这个出租人，最后其实还是羊毛出在羊身上还是出租人他来承担这个维修费用，并且在维修过程中可能会影响我对这个房屋的使用，可能我维修过程中这两天我就不能入住，我可能要出去住，那这种情况下怎么办？可以相应的延长租赁期限或者是相应的减少租金都可以。

　　主持人：您看这案例当中发生了纠纷，如果不想发生纠纷，是不是应该在签订合同的时候应该注明这一条。

　　张洋：对，主持人补充这一点非常好，那么这个提醒我们，在签订房屋租赁合同的时候，你一定要说清楚，那么本题其实有一个小小的陷阱，说了当时那么乙要入住，甲跟他说了我这下水系统不好，当时乙比较着急入住，也没说怎样怎样去解决这个问题。

　　那么这个也提醒我们考生在做司法考试题目的时候也是，如果双方没有对维修问题达成一致的话，那么肯定是由出租人来承担这种维修义务，即使他在订立租赁合同的时候还说明了，我这房屋有问题你看你租还是不租？即使他说明了，或者他不说明，这个义务都是不能够免除的，那么这个也就说明了我们在现实生活中如果遇到这种房屋租赁问题的话，一定要把这个提前约定清楚。

　　王晨：但是说到这个约定我补充一点，就是他们实际上如果没有约定的话，那么就按照刚才张老师说的，按照法律的规定去走，但是他们也可以进行约定，你比如说我房主很忙，我没有时间来负责一些维修，那么我完全可以在订立合同的时候，跟他约定好，那么由承租人来承担，然后相关的费用可以从房租里面去抵扣这个都可以，没有约定按张老师说的，有约定按约定。

　　张洋：就是这样很灵活，双方这样一个约定的话。

　　主持人：那么在案例的最后，乙把这个房子给卖的，甲承租没有到期限，乙把房子卖了，卖给丙了，那么甲在房屋买卖当中他应该享有什么权利？

　　张洋：这个甲在这个里边他享有一个权利就是哭的权利，当然这开玩笑了。那么他有一个什么权利，他有一个优先购买权，我们说在房屋租赁合同里边，承租人他是在同等条件下他是有一个优先购买权的问题，那么这种情况压，那么应当是出租人他在买卖房屋之前他应当是提前通知这个承租人他有一个通知的义务，那么作为承租人如果说我不想要买这个房子无所谓了，那么好那就卖给别人无所谓。

　　那么如果我说承租人想买的话，那么他相比较第三人而言，同等情况下他有一个优先购买权。那么本题里边那么作为出租人来讲，他做事情做的很不地道，咱们说句俗话，也没跟承租人说什么，直接就卖给第三人丙了，那么这种情况下怎么办？那么作为承租人同样有办法，他可以请求人民法院认定他们合同怎么样，无效。你买卖合同签订没关系我可以请求人民法院认定你无效就可以了。

　　主持人：但是甲在承租乙的房子同时并没有签订一些合同？

　　张洋：没有把这一条放在里边您的意思是吗？

　　主持人：对对。

　　张洋：那么这个权利不管你约定还是没有约定，这个都是他作为承租人他本身所享有的。

　　王晨：这是一种法定的义务，不论你约不约定他都是要产生这样一个拘束力的。