中国教育在线

　　主持人：大家好，每个人都会涉及到住房的问题，但是关于住房的法律问题，您又懂多少呢？所以这一次中国教育在线推出的“司法考试案例1+1”的问题，我们今天案例主要讲的是房产新政涉及热点的案例并解答，坐在中间的这位是万国教育韩祥波老师。韩老师，您好。

　　韩祥波：大家好。

　　主持人：坐在旁边的这位是北京市华品律师事务所程晋生律师，程律师，您好。

　　程晋生：您好。

　　主持人：非常感谢两位的到来。首先我们来看一下，关于案例，我们结合案例来分析本次的一些焦点，第一个案例是这样。

　　细则为实施新购，不等于禁购。案例是在去年12月底，某人在宝山买了套两房，并把25岁未成家的儿子名字写入购房合同，按照去年10月上海出台的家庭只能购一套房产的政策，这一次买房等于同时用了他和儿子的购房指标。今年2月“升级版限购令”的规定，只要以前买过两到房，禁止购买第三套房，按此推算，他想知道是否可以认为他的儿子还有一次购房指标？这个问题该怎么解答？

　　程晋生：这个问题，我从实务角度答一下这个问题，如果他的两套房子，他儿子均是共同产权人，按照现在限购政策，他就不能再购买一次房了，他就没有购买指标。

　　主持人：因为他的名字已经写入到购房指标里了。

　　程晋生：它不是写在购房指标里，它是写到房产证了，说明他名下是有两处房产，这样的话他不可能再卖第三套房子了。

　　主持人：韩老师，您有什么看法？

　　韩祥波：这样一个问题，在实务当中，刚才程律师说的，就是这样来处理。但是问题是，如果咱们从司法考试的角度来谈这个问题，恐怕跟这个有点不太一样，什么意思呢？首先我们谈民法的问题之前，要说明一个问题，司法考试当中，很多它考察的内容和我们实务的方向是完全相反的，而且理论和实践完全不一致，像这样一个问题，日国按照政策的原文来解读，既然你名下，不管是作为共有人，还有单独的所有人，你有了两套房，按照政策来说，你肯定不能购房的。但是问题，我想是这样的，当你把这个孩子写进这个房产里面，肯定他是作为共有人，他自己肯定不是一个独立所有人，这是第一点要明确的，因为它是一个共有的状态，作为家庭共同财产存在的，我在这里面要谈的一个重要问题，就是“家”在民法中意味着什么？作为一个房子来说，现在是家庭共有，问题是这个儿子如果有一天走出了这个家，他自己要成家立业，在这种情况之下，这个孩子本身就不是这个家的组成成员了，在这个意义来上，他就是单独的成为一个主体，在这种情况下，他如果去购房，如果你限制他，遇到刚才那种说法，就是说你已经有共有人，在这种情况下，你和你的家庭拥有两套房，这个概念有点相冲突了，因为出来之后，在这种情况之下，如果说它已经脱离这个家庭，独立成家，他显然应该作为一个一个新的主题，如果在政策上，不想遇到什么障碍，在这种情况下如果去购房，我想最简单的一个处理方法，就是你自己把自己的名字从原来作为共有人的情况里面，做一次变更登记，变更登记之后，你自己作为一个独立的主体，我觉得这个购房毫无问题，应该是这么一个情况，如果从考试的角度，如果说有登记了他的名字，和没有登记了他的名字，如果说只有一个子女，我觉得在中国来说，不会存在实务当中存在什么纠纷的，你把你的名字去掉，当父母百年之后，这个房子肯定也是继承到你的名下，这个肯定没有问题，我从这个角度做一个分析。

　　主持人：下面进行下一个案例的分析，未成年子女产证加名=父母买房，我们看一下这个案例，某人的父母一直住在多层房六楼，年龄越大越来越不方便，他想以父母的名义一次性付款买房，父母提出不妨把年届10岁的孙女的名字也加进去，而某某的岳母也有置换房屋的打算，同样提出把外孙女的名字加进产证，他们夫妻已经买过一套房，感觉这种方案似乎可行，既能够解决长辈将来的房产直接留给孙辈的问题，又能够避开限购的政策，那么孙子女加入房产证，意味着孙子女和祖父母对房产的共同共有，并不能将房产直接留给孙辈，是这样吗？程律师？

　　程晋生：这个涉及到房屋所有权的问题，实际上共同共有，还是说家属当然是共同共有，并不是这样的？房产只有在夫妻之间，当然是法律上规定的共同共有，如果是子女，特别是孙辈需要你登记为共同共有。

　　主持人：他已经把这个名字准备加入房产证了，如果加到房产证里，它算共同共有吗？

　　程晋生：如果加到房产证的话，是共同共有，但是它是共同共有，但是当这个老人过世之后，直接留给他的房子发生不了这个法律效力，孩子作为一个继承方的一个变更，继承然后把房产变给孙辈的话，这个需要父辈再做变更，它先走继承，再走变更。

　　主持人：也就是说先留给下一辈，如果需要再留给下一辈，需要父母这一辈来做变更。

　　韩祥波：其实在这里面还牵扯到另外一层关系，他的父母要把孙女加进去，外公外婆也要把外孙女加进去，就是同样一个人可能一次成了两个房子的共有权人，在这种情况下，可能有另外一个问题。就是当祖父母过世的时候，由于这个孙女作为共有人存在的，对于祖父母在继承的时候，尽管在我们中国继承法上，孙子女和外孙子女不是作为法定继承人的，如果他祖父母或者外祖父母去世之后，在继承的时候，如果说不进行变更登记的话，这个孙子女这样一个存在，作为共有人的存在，会直接影响到父母继承权，也就是说你只能继承的只能是孙子女它自己这一部分之外的那一部分，它首先要进行分割，如果不进行变更登记的话，直接进行继承，尽管他不是法定继承人，由于她对这个房子是共有人，所以在这种情况之下，如果说祖父母和外祖父母去世的时候，作为父母要继承这个房产，你首先要做的事情就是分割财产，然后孙子女的部分先独立出来，剩余的你才能作为继承，所以这里面会涉及到这么很复杂的问题。

　　主持人：而如果都要去继承的话，需要去做变更？

　　韩祥波：对，是这样的。

　　主持人：好，下一个案例，我们继续往下看，某某已购有一套房出租，半年内打算趁楼市调控再买一套房。目前，某某与父母同住，该房产由我父母全资购买，且产证上有三个人名字，某某打算到交易中心把父母房子上把自己的名字去掉，这样，自己再买房是否不会被限购，同时还能减少新买房而产生的房产税的成本。第一个问题，想问一下律师，他如果把名字去掉，他新买房，这个房产税的成本会降低吗？

　　程晋生：按照现在上海的新政，现在交房产税的只有上海和重庆，现在开始实施房产税，尤其是上海，上海对于普通住所也开始征收房产税，在这一块，如果他的房产证登记变更的时候，去掉他的名字，这样他购买首套房屋，当然他不受限购政策影响，他还能够不受房产税的调节，房产税是真得本地户口购第二套房的时候，才征收房产税的，要是这样的话，它的成本肯定是会降低的。

　　主持人：如果把他的名字从房产证里面去掉，他是否可以是否再买一套？

　　程晋生：他属于首套购房。

　　韩祥波：根据政策，他当然可以买第二套房，买第二套的时候，肯定要有房产税了。

　　程晋生：他要再买第二套，那肯定是要有房产税的，他如果去掉名字，他先买一套房子，那个是不存在房产税的问题。

　　主持人：如果进行变更的话，是不是需要去登记？

　　韩祥波：需要变更的话，如果要变更，肯定要到房产机构去进行变更登记，这个相对来说是比较简单的一个事情，但是我在这里边简单谈一下，这种情况，通过物权法这样一个命题的范围来看，在司法考试当中，这种变更登记的情况是经常出现的，假如说在这个题目当中，还是跟刚才的案例有点类似，如果他把自己的名字不去掉的情况之下，在法律上，他和这个房屋是一个共同共有的状态，如果去掉之后，这个时候，他和这个房子在权责上，就没有关系，如果不去掉这个房子，不去掉他自己的名字的话，在继承的时候，当父母去世之后，这个房子有一部分是属于他的，因为他继承的是另外一半，而反过来，如果去掉名字之后，当然我们的前提是独生子女，他继承的将会是这个房子的全部，这个跟那个是有点相似的。

　　主持人：我们往下看，某某在外地有房，合并计算的家庭全部住房面积，包括在外地的房产吗？

　　程晋生：其实现在对于家庭全部住房面积，我们现在在法律上，没有一个准确的定义，包括现在新出台的“国八条”，“国八条”上没有讲这个房屋是在哪个地方？它的规定就是非常简单，家庭住房，本市家庭住房一套，还可以再购买一套，如果在外地有房怎么办？现在政策里边没有规定，这个可能要看每一个地方的房屋管理部门的把握，现在包括咱们北京市和上海市的新政有没有规定。

　　主持人：还有一个问题，想问问两位老师，现在北京市出台的关于大产权、小产权是怎么规定的？大产权法和小产权法。

　　韩祥波：大产权和小产权，小产权现在只有一种说法，现在没有合法的定位，小产权就是没有产权。

　　程晋生：现在只有一种产权，就是在房屋登记里面登记的产权，那个是产权。

　　韩祥波：其他的所谓的小产权是搞经济学的一些人提出来的一些概念。

　　程晋生：它是现实存在的一个法律问题。

　　韩祥波：对。

　　程晋生：但是咱们中国从法律上定义它就是无产权，不合法的东西。

　　韩祥波：说它是在集体使用土地权，不是国有土地上盖的房子，是集体土地上，在北京二中院审理的案子，在画家村，是非常有名的一个案子，它原来就是一个农村，农村是享有的宅基地使用权和土地承包经营权，这样的东西就是集体土地使用权，我们中国的集体土地使用权之上，除了农村的宅基地，这个可以自己建房，但是不能转让，我们现在的情况是这样的房子开发了很多，这样的房子，现在在中国目前在法律上不受保护的，大家在购房的时候，据我个人得了解，因为我在2010年买房之前，也做过一点调查，就是说在大街上发的广告，只要是那种很便宜的房子，我发现都是没有产权的问题，所以这个还是要要注意。

　　主持人：还有一个问题，上海在年前颁布了新的购房政策，如果在外地有房，想要到上海再去买一套住房，它的房产税应该怎么缴？

　　程晋生：现在上海的房产税规定，只针对在本市拥有的住房。

　　主持人：它不管外地的。

　　韩祥波：因为这个从政策本身看不出来。

　　程晋生：它有一条规定，它说的是居民家庭住房套数根据居民家庭在本市拥有的住房套数确定，这样上海市的政策很明确，就是说我只算你在上海的房子，其实它现在有一个很麻烦的事情，包括征税部门也好，包括房产管理部门也好，它没有办法全国到处跑查这个问题，它本地是联网的，可以很快查到，但是你让他跑到河北、北京来查，这个超出他们政府的能力了，所以他们在规定的时候，就明确了这个问题。

　　主持人：我们再看下一个案子的分析。某某的婚姻是两地婚姻，男方有上海市户口，但女方并没有，这种情况下，在上海是不是只能买60平方米房子？超过部分是不是要缴税？两位老师谁先解答一下？

　　程晋生：我觉得要解答这个问题，确实非常困难，因为现在居民家庭虽然在很多文件中使用，但是法律、行政法规对居民家庭没有界定，没有一个法律概念。不过现在在北京有一个京建发【2011】65号文件里面，《关于落实京籍户口禁购第3套房有关问题的通知》中，它规定居民家庭成员中，至少有一人具有本市户籍的，视为本市户籍居民家庭，我查过上海的政策，上海对这一块是没有规定，但是我觉得这个在实务操作的话，这个只能咨询上海房产相关部门，到底怎么样买？如果按照北京的政策，这个人可以买超过60平方米的，因为两个人来分担这个面积，但是这里有一个问题，他们其中有一个人是上海户口，他如果算是本市居民家庭的，他首套购房是不受房产税的调整，他的第二套才开始按照这个政策调整，这是怎么界定他是居民家庭，他是不是？不是的话，就要缴税，是的话，就不用缴税。

　　主持人：下一个案例是这样的，某人即将动迁，请问动迁安置房需要缴纳房产税吗？此外售后公房需要缴纳房产税吗？这个问题，二位老师，谁解答一下？

　　程晋生：我来答，根据上海市的相关政策，动迁房和社会公房都不受限购的影响，限购这一块，对于动迁房、社会公房受不受限制？但是关于动迁房和社会公房缴纳房产税的情况，按照现在的房产税的暂行条例和政策，应该是不交房产税的，这是肯定的。但是说那个它要计入你的家庭住房总面积，如果你已经有其他面积，你有这个动迁房和社会公房，你如果再买房的话，你肯定要交房产税的，这个面积是计入你的家庭住房总面积，但是这个房子不叫房产税，不属于上海市房产税暂行条例的一个规范的对象。

　　主持人：我们再来看一看关于房产这个问题和婚姻法相结合该怎么看？这个案例是这样的，婚前婚后买房该怎么算？案例是某某夫妻是上海户籍，没有孩子，婚前曾经各自贷款买过一套房，其中一套房去年已出售，目前自住一套40平方米小房子，他们打算再买一套90平方米两房，按照规定，在上海还能再买房吗？如果能买，能申请贷款吗？如果可以，首付的比例是多少？贷款比例是多少？

　　韩祥波：这个情况，我先做一点分析，这种情况，两个人在婚前各自有一套房，现在卖了一套之后，两个人等于只有一套房产。